Ile naprawdę można zarobić na handlu mieszkaniami?

Ostatnio modne są szkolenia z inwestowania w nieruchomości. Szkoleniowcy wydaje się skutecznie zachęcają do udziału w kosztujących czasem kilka tysięcy złotych weekendowych szkoleniach mówiąc o zyskach rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych w kilka miesięcy. Mało tego, podobno najlepsi robią nawet 30 takich transakcji w rok! Kto by tak nie chciał! Ale na ile te zyski są realne? Ile naprawdę można zarobić na handlu mieszkaniami? Przedstawię dokładną kalkulację na podstawie swojej pierwszej transakcji opisanej w artykule na moim blogu umyslmilionera.pl.

Pieniądze a naiwność

Mówi się, że pieniądze szczęścia nie dają. Ale mimo tego prawie każdy z nas chciałby tę teorię sprawdzić osobiście! Pieniądze nas kuszą i popychają do działania, często pozytywnego, ale czasem też myśląc o milionach tracimy zdrowy rozsądek podejmując pochopne decyzje. Choćby na facebooku jest mnóstwo ofert łatwego zarobienia ogromnych pieniędzy w stylu „Teresa jeszcze niedawno była bezrobotna a teraz jest jedną z najbogatszych kobiet w Polsce…”

Myślisz, że nikt na to się na łapie? Wręcz przeciwnie. O zgrozo. W takim razie czy skorzystanie z oferty szkolenia z inwestowania nieruchomości za 3,000 zł gdzie obiecuje się zyski minimum 20-30 tys. złotych jest taką naiwnością czy wręcz przeciwnie?

Ile naprawdę można zarobić na handlu mieszkaniami?

Zobacz ten film z realizacji – gotowego mieszkania oraz zdjęcie główne artykułu, oceń ile można zarobić na takim małym tanim mieszkaniu a dopiero potem przeczytaj

Osobiście „obracam” się w branży nieruchomości od sierpnia 2013 roku kiedy to podpisałem umowę kupna pierwszego mieszkania. Wkrótce potem zacząłem uczęszczać na spotkania gdańskiego oddziału Stowarzyszenia Właścicieli Mieszkań na Wynajem „Mieszkanicznik” i już w listopadzie pojechałem na pierwszy kongres stowarzyszenia w Łodzi. Tam właśnie poznałem pierwszych poważnych inwestorów i ich przeróżne historie. Po raz pierwszy ktoś tak jasno i z przekonaniem powiedział mi, że mieszkanie to nie tylko swój kawałek podłogi, ale też sposób zarabiania. I to całkiem uczciwych, konkretnych pieniędzy.

Na tamtym i kolejnych kongresach, z licznych spotkać i rozmów dowiedziałem się o jakich pieniądzach mowa. Potrafią być naprawdę imponujące. Najpoważniejszy znany mi osobiście inwestor rynku nieruchomości z Poznania na rynku działa od ponad 10 lat. Na jednej z prezentacji kongresu opowiadał o tym jak w ciągu niecałych dwóch lat na 20 transakcjach zarobił okrągły milion złotych (1 000 000!). Przy tym na najlepszej transakcji, gdzie po kupnie sporego mieszkania odkryto dodatkową powierzchnię i sprzedano jako dwa osobno – zarobiono około 150,000 złotych !

Inny znajomy – także z Poznania – był raczej początkującym inwestorem, ale rozsądnym i sprawnym. Na jednego z pierwszych flipów kupił 50-metrowe mieszkanie na dużym osiedlu. Dwa tygodnie później sprzedał je 40,000 zł drożej.

Znam też przypadek, gdzie tym razem bardziej doświadczony inwestor kupił strasznie zaniedbane i zagracone nieduże mieszkanie w Trójmieście. Wpłacił zaliczkę i umówił notariusza. Z racji doświadczenia i posiadanej ekipy od razu przystąpiono do sprzątania, malowania. Zrobiono wizualizację stanu po remoncie i zamieszczono ofertę sprzedaży. I jak ? Ogłoszenie i cena były na tyle atrakcyjne, że mieszkanie zostało sprzedane w trakcie tej samej wizyty u notariusza, godzinę po kupieniu go przez inwestora…Zarobek na transakcji ponad 20 tyś złotych. Gdyby to przeliczyć na zysk w skali roku – kosmiczna wręcz stopa zwrotu.

Własne doświadczenie z 40-metrowym mieszkaniem

W związku z często poruszanymi przez znajomych tematami tak zwanych flipów oraz reklamowanym na ogłoszeniach o szkoleniach zarobku na takiej transakcji, przyszedł wreszcie czas i na mnie ciekawskiego by spróbować w tym swoich sił. Dodatkowo sprzyjała i sprzyja moja sytuacja – brak stałej, pewnej pracy czy innego regularnego, znaczącego źródła zarobku, który pozwalał by kupować kolejne mieszkania na wynajem z wykorzystaniem kredytu hipotecznego. Jedyne dwie opcje to podnajem oraz flipy. Z podnajmem w Poznaniu mi osobiście idzie ciężko i mimo oglądania ofert i mieszkań (acz niezbyt intensywnie) nie zdołałem zdobyć kolejnego mieszkania do wynajmu na pokoje. Więc, choć gotówki brak – zostają flipy. Spory i szybki, przynajmniej w założeniu, zysk.

Jeśli nie masz ani zdolności kredytowej ani wolnych kilkuset tysięcy masz kilka rozwiązań by mimo to zarabiać na nieruchomościach. Ja wybrałem zdobycie kapitału z zewnątrz. Projekt wstępnie miał kosztować ok 140,000 zł a ja miałem kilka tysięcy gotówki. Skąd więc pieniądze?

1. Limit kredytowy
2. Karta kredytowa
3. Znajomi pożyczkodawcy/inwestorzy w liczbie 3
4. Kredyt kupiecki

Mimo bezrobocia w chwili kupna mieszkania, zdołałem zawczasu odpowiednio podnieść do maksimum swoje limity na kartach i koncie, resztę zdobywając od znajomych, u których miałem dobrą historię kredytową Dodam, że żeby zachęcić głównego inwestora bez którego transakcja nie doszłaby do skutku, zgodziłem się na udział w zysku, a pozostali dwaj – na ustalony procent. Ot tak, trochę kreatywnie, zebrałem kapitał i 27 stycznia 2017 roku po pewnych zawirowaniach z mediami i wyborem lokalu kupiłem pierwsze mieszkanie na flipa.

Najważniejsze pozycje w budżecie

Nie licząc samego mieszkania z pewnością najważniejszą pozycją są prace remontowe. Jeśli jest to dwupokojowe mieszkania a zakres prac jest bardzo szeroki, trzeba liczyć się z wydatkiem rzędu 10,000 złotych. W moim przypadku z ekipą koszt ustalono na dokładnie 9977,50 zł, czyli 250zł/m2. Powiedziałbym, że na tej pozycji nie warto (zbytnio) oszczędzać – im lepsza ekipa tym prace remontowe będą krótsze i solidniej wykonane, a to przekłada się bezpośrednio na twój zysk. Moja okazała się ostatecznie wolna i niezbyt solidna, stąd, nie wdając się w szczegóły, kwota uwzględniona w tabeli wynosi 9,000 zł. Stąd, z racji znacznego udziału w kosztach prac ogółem – polecam brać z polecenia i uczulam na spisanie dokładnej umowy z konkretnym zakresem prac i terminem zakończenia, zweryfikowanymi danymi ekipy i ustalonymi konsekwencjami niedotrzymania umowy (np. 1% potrącenia za każdy dzień opóźnienia prac).

Druga pozycja to instalacje – wodna, grzewcza, elektryczna, gazowa, wentylacyjna, telewizyjna. Zwłaszcza gazowa jest o tyle kłopotliwa, że jej przeróbki wymagają pozwoleń, licencji, projektantów itp., a wszystko kosztuje czas i pieniądze. Tu warto przed rozpoczęciem wszystko dokładnie sprawdzić czy na pewno jest konieczne i sporządzić projekty. Ja swoim przypadku wiem, że chociażby piec gazowy był za drogi – prawie 5,000 zł to za dużo jak na element, na którym nikt się nie zna i nie jest w stanie zweryfikować.

Trzecia pozycja to materiały budowlane – ta cała masa zapraw, spoin, płyt, emulsji, śrubek, profili, kolanek, wieszaków, narożników itp. która choć kosztują grosze, ostatecznie na fakturach sumują się do kwot idących w tysiące.

Ostatnia z ważnych – moim zdaniem łazienka. Stelaże, brodziki, sedesy, spłuczki do zabudowy, ścianki prysznicowe, armatura, płytki itp. Łazienka w opinii specjalistów od handlu mieszkaniami jest najważniejszym elementem mieszkania, który ma bardzo istotny wpływ na ocenę mieszkania przez kupującego (druga to kuchnia ale nie zawsze w trakcie flipów jest robiona). Musi tam być czysto, schludnie, wygodnie, a najlepiej też nowocześnie. Nie warto oszczędzać na designie, ale na materiałach już tak. Polecam ALLEGRO.PL – okazuje się, że można tam dostać mnóstwo całkiem designerskich elementów w cenach zwykle sporo niższych niż w Castoramie, np. baterie łazienkowe.

U mnie – na pewno za drogie, a może niepotrzebne były stelaże do umywalki oraz muszli sedesowej. Kupowane osobno w hurtowni kosztują dwa razy tyle niż w zestawach promocyjnych marketów budowlanych. Sam plastikowy przycisk spłuczki Geberit to koszt 100-300 złotych! Poza tym płytki – były dość tanie, ok 25 zł/m2, ale niepotrzebnie położone na prawie całych ścianach do wysokości ponad 2 metrów.

Jak to wyszło u mnie ?

Jesteś ciekaw ile naprawdę można zarobić na handlu mieszkaniami? Poniżej zamieściłem tabelę ujmującą wszystkie koszty, te fakturowane jak i te drobne niefakturowane o których pamiętałem. Zakładany w momencie kupna zysk szacowany był na 25-30 tysięcy złotych. Cel został zrealizowany. Oczywiście od tej kwoty płaci się podatek dochodowy 19%, jest to jednak indywidualna sprawa uzależniona od twojego zysku/straty czy ilości kosztów które jesteś w stanie zdobyć by zmniejszyć podstawę opodatkowania. Poniżej zobacz ile dokładnie zostało z projektu po sprzedaży mieszkania